Grensoverschrijdende buurman?
Stel je voor: je hebt een prachtige tuin en je nieuwe buurman besluit dat een stukje van jouw tuin wel heel mooi zou passen bij zijn eigen tuin. Hij plaatst een hek en doet alsof hij al jaren eigenaar is van dat stukje grond. Dit soort situaties komt helaas vaker voor dan je denkt.
Wat kun je dan doen?
Vandaag neem ik je mee in een waargebeurd verhaal en leg ik je uit wat jouw rechten zijn en hoe een rechtbank zo’n zaak in het verleden heeft opgelost. Geen zorgen, ik zal het zo begrijpelijk mogelijk houden.
Het verhaal van Lisa, Mark en de buurman
Laat ik beginnen bij het voorbeeld van Lisa en Mark: Lisa heeft haar huis, compleet met een mooie tuin, aan Mark verkocht. Maar er is een probleem.
De buurman van Lisa heeft ongeveer 27 jaar geleden een stukje van die tuin ingepikt en doet alsof het van hem is. Lisa heeft Mark geïnformeerd over deze situatie voordat ze naar de notaris zijn gegaan.
Mark, de nieuwe eigenaar, vindt dat de buurman lang genoeg aan landjepik heeft gedaan en stapt naar de rechter om het stukje tuin terug te krijgen.
Verjaring of onrechtmatige daad?
Bij de rechtbank zegt de buurman dat hij 27 jaar geleden inderdaad het stuk tuin heeft toegevoegd aan zijn eigen tuin. De buurman zegt dat hij nu door verjaring eigenaar is geworden van die grond, omdat het al meer dan 20 jaar geleden is gedaan.
Mark zegt dat de buurman de grond heeft ingepikt, terwijl hij wist dat de grond niet van hem was. Daarom wil Mark een schadevergoeding van de buurman. Mark vindt namelijk dat de buurman een ‘onrechtmatige daad’ heeft begaan. Als schadevergoeding wil Mark dan ook geen geld. Nee, hij wil dat stukje tuingrond terugkrijgen.
Wat is onrechtmatige daad?
Simpel gezegd is dat wanneer iemand iets doet dat tegen de wet ingaat en daarmee schade veroorzaakt bij iemand anders. In dit geval heeft de buurman iets gedaan wat niet mocht: hij heeft een stuk grond van een ander gebruikt alsof het van hem was.
De rol van de rechtbank
De rechtbank geeft Mark gelijk en tegen de buurman wordt dit gezegd: “Jij wist dat die grond niet van jou was. Door verjaring ben je wel eigenaar geworden, maar wat je hebt gedaan is ook onrechtmatig. Daarom moet je Mark vergoeden door de grond terug te geven.”
De buurman is het er niet mee eens en gaat in hoger beroep.
In hoger beroep wordt het vonnis bekrachtigd
Het hof, een hogere rechtbank, kijkt nog eens goed naar de zaak. Ze komen tot dezelfde conclusie als de rechtbank: de buurman handelde te kwader trouw en moet de grond teruggeven. Ook al was het Lisa die oorspronkelijk benadeeld was. Lisa had haar recht om de grond terug te eisen rechtsgeldig overgedragen aan Mark, omdat zij de eigendom van het huis had overgedragen via de akte van levering bij de notaris.
Wat is een akte van levering?
Misschien vraag je je af wat een akte van levering is. Dit is een officieel document dat wordt gebruikt bij de verkoop van onroerend goed, zoals een huis. In deze akte staat precies beschreven wat er allemaal bij de verkoop hoort. Door dit document (de akte) te tekenen bij een notaris werd Mark de nieuwe eigenaar.
In dit geval stond in die akte ook vermeld dat alle rechten en aanspraken van Lisa op derden, zoals de buurman, werden overgedragen aan Mark. Daardoor kreeg Mark niet alleen het huis en de tuin, maar ook het recht om de door buurman ingepikte grond terug te eisen.
Wat kun jij doen?
Het is belangrijk om bij een (ver)koop goed na te gaan wat er precies overgedragen wordt en of de echte situatie overeenkomt met de situatie zoals zichtbaar is in het kadaster. Merk je toch dat er een afwijking is en sta je op goede voet met je buren? Leg het dan meteen goed vast, zodat er nu en in de toekomst geen problemen uit kunnen ontstaan.
En precies daarbij kunnen we jou en je buren helpen en adviseren.
Heb je meer of andere vragen over dit verhaal of wil je meer weten over eigendomsrechten? Neem dan contact op met ons notariskantoor. Wij helpen je graag verder!
Voor geïnteresseerden hier de uitspraken van de rechtbank en het hof: ECLI: NL:RBROT:2021:5406 en ECLI:NL:GHDHA:2023:1983.
Jennifer